Σοβαρό πονοκέφαλο δημιουργεί στο Μαξίμου το νέο φιάσκο με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, καθώς η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, τον έκρινε αντισυνταγματικό, βάζοντας «φρένο» σε σειρά διατάξεων. 

Ειδικότερα, η Ολομέλεια του ΣτΕ επιβεβαίωσε τα όσα είχε δηλώσει εδώ και καιρό το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο κρίνοντας αντισυνταγματικές τις ρυθμίσεις για κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστής δόμησης, ύψους), που είχαν φέρει και σημαντική σύγκρουση ανάμεσα σε κυβέρνηση και δήμους. Παράλληλα, κρίθηκε ότι είναι αντισυνταγματική και η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια.

Ωστόσο, το Συμβούλιο της Επικρατείας, απεφάνθη ότι για λόγους δημοσίου συμφέροντος η απόφαση δεν θα έχει αναδρομική ισχύ και δεν επηρεάσει οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί και έχει ξεκινήσει η κατασκευή.

Η απόφαση του ΣτΕ, μάλιστα, θα τεθεί άμεσα σε ισχύ, από τις πρώτες ημέρες του 2025. 

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με ανακοίνωση του προέδρου του ΣτΕ Μιχάλη Πικραμένου, το δικαστήριο έκρινε:

«Ι. Το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ (άρθρα 10, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25), με το οποίο θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (συντελεστή δόμησης, ύψους) για την ανέγερση των κτηρίων, με αντιστάθμισμα την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, αντίκειται στo άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος.

Τούτο, όχι, κατ' αρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου τους, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ' ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ' απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης. Τα παρεχόμενα με τις διατάξεις αυτές κίνητρα πρέπει να έχουν ληφθεί υπ' όψιν και να έχουν σταθμισθεί οι συνέπειές τους στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης που να τεκμηριώνει τις περιεχόμενες στις διατάξεις αυτές ρυθμίσεις σε σχέση με τις ιδιαιτερότητες και την εν γένει φυσιογνωμία κάθε οικισμού.

ΙΙ. Περαιτέρω, το Δικαστήριο έκρινε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης (δυνάμει του άρθρου 11 παρ. 6 του ΝΟΚ), των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια (άρ. 19 παρ. 2 του ΝΟΚ). Αυτά μπορούν να κατασκευάζονται προσμετρώμενα στον συντελεστή δόμησης. Αντιθέτως, δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων.

Κατόπιν τούτων, οι προσβαλλόμενες άδειες πρέπει να ακυρωθούν για τους παραπάνω λόγους.

ΙΙΙ. Τέλος, το δικαστήριο, σταθμίζοντας αφενός τις αρχές της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και αφετέρου το δημόσιο συμφέρον, έκρινε ότι τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την παρούσα ανακοίνωση. Ο περιορισμός των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνει εκκρεμείς δίκες.

Η δημοσίευση της απόφασης αναμένεται τον Ιανουάριο του ερχόμενου έτους».

Σε περίπτωση αυθαίρετης υπέρβασης του ανωτάτου επιτρεπομένου από τον ΓΟΚ ύψους οικοδομής, οι ιδιοκτήτες των παρακείμενων πληττομένων ακινήτων δικαιούνται αποζημίωση από τον αυθαιρετούντα για μείωση της αξίας του ακινήτου τους (κατά 20% περίπου) επειδή μειώνεται ο αερισμός, ο φωτισμός, ο ηλιασμός και η θέα των ακινήτων τους, με περαιτέρω συνέπεια την υποβάθμιση της ποιότητας ζωής τους και την αισθητική υποβάθμιση της ιδιοκτησίας τους, αποφάνθηκε ο Αρειος Πάγος.

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες των παρακείμενων πληττομένων ακινήτων δικαιούνται εύλογη χρηματική ικανοποίηση για ηθική βλάβη λόγω της προσβολής της προσωπικότητάς τους από τις ενέργειες του παρανομούντα.

Τους αρεοπαγίτες απασχόλησε περίπτωση παράνομης ανέγερσης β' ορόφου σε οικοδομή στην Αττική, ο οποίος είχε κριθεί κατεδαφιστέος από την Πολεοδομία και η οικοδομή είχε μείνει αδρανής επί 11 χρόνια.

Οι θιγόμενοι γείτονες υποστήριξαν ενώπιον των δικαστηρίων ότι προσβάλλεται παράνομα το δικαίωμα στην προσωπικότητά τους, με:
«α) την ανέγερση δευτέρου ορόφου οικοδομής, που παραμένει ημιτελής, σε ακίνητο που συνορεύει με οικία ιδιοκτησίας τους στην Αττική, ο οποίος όροφος υπερβαίνει το νόμιμο ύψος των ακινήτων της περιοχής και μειώνει έτσι τον φωτισμό, τον ηλιασμό, τον αερισμό και τη θέα του δικού τους ακινήτου,
β) τη διατήρηση στην ημιτελή οικία μαδεριών και ικριωμάτων, τα οποία δεν είναι στερεά τοποθετημένα και υπάρχει κίνδυνος να πέσουν στο παρακείμενο δικό τους μπαλκόνι και να τραυματιστούν, ενώ τους στερούν και τη δυνατότητα να απολαύσουν το μπαλκόνι τους, και
γ) τη μη τήρηση των αναγκαίων όρων υγιεινής και καθαριότητας στην ημιτελή οικία τους, με αποτέλεσμα να έχουν σωρευθεί ακαθαρσίες και απορρίμματα, να υπάρχουν αρουραίοι και ζωύφια και να αναδύεται έντονη δυσοσμία με κίνδυνο και για την υγεία τους εάν εισέλθουν λύματα στο φρεάτιο ομβρίων υδάτων».

 

Ετσι, ζήτησαν να τους καταβληθεί νομιμοτόκως ως αποζημίωση για τη μείωση της αξίας του ακινήτου τους από την υπέρβαση του νομίμου ύψους της παρακείμενης οικοδομής κ.λπ., το ποσό των 125.820 ευρώ και ως εύλογη χρηματική ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης για όλα τα επίμαχα περιστατικά προσβολής της προσωπικότητάς τους, το ποσό των 80.000 ευρώ.

Η ανοικοδόμηση του αυθαίρετου ακινήτου ξεκίνησε το 2003, αλλά λόγω πολεοδομικών παραβάσεων οι εργασίες διακόπηκαν για να συνεχιστούν το 2005, αφού αναθεωρήθηκε η άδεια. Ενα έτος μετά, από την Πολεοδομία διαπιστώθηκαν διάφορες πολεοδομικές παραβάσεις και η οικοδομή κρίθηκε κατεδαφιστέα.

Εκτοτε παρέμενε ημιτελής, αλλά περί τα τέλη του 2010 συνεχίστηκαν οι αυθαίρετες εργασίες και έγινε νέα καταγγελία στη Νομαρχία, με αποτέλεσμα η επίμαχη οικοδομή να κριθεί και πάλι κατεδαφιστέα.

Πράγματι, το Εφετείο Αθηνών επιδίκασε αποζημίωση στους θιγόμενους ιδιοκτήτες της παρακείμενης διώροφης κατοικίας (μεζονέτα), αλλά σε μικρότερο ύψος από αυτό που ζητούσαν με την αγωγή τους. Δηλαδή, επιδίκασε νομιμοτόκως ως αποζημίωση το ποσό των 33.552 ευρώ για ηθική βλάβη και ως εύλογη χρηματική ικανοποίηση για προσβολή της προσωπικότητάς τους το ποσό των 2.000 ευρώ.

Ο ιδιοκτήτης που είχε υπερβεί το νόμιμο ύψος στην οικοδομή του προσέφυγε στον Αρειο Πάγο ζητώντας να αναιρεθεί η εφετειακή απόφαση που τον υποχρέωνε στην καταβολή αποζημίωσης και χρηματικής ικανοποίησης.

Οπως αναφέρεται στη δικαστική απόφαση από την υπέρβαση του ύψους, αφενός «παρεμποδίζεται η θέα στην παρακείμενη κατοικία», αφετέρου «δεν υπάρχει επαρκής φωτισμός και αερισμός αυτού, με περαιτέρω συνέπεια την υποβάθμιση της ποιότητας ζωής και την αισθητική υποβάθμιση της ιδιοκτησίας».

Περαιτέρω, οι πολεοδομικές παραβάσεις στην οικοδομή «έχουν επιφέρει απομείωση της αντικειμενικής αξίας του παρακείμενου ακινήτου, το οποίο, σύμφωνα με τα διδάγματα της κοινής πείρας και λογικής, σε συνδυασμό και προς τα λοιπά αποδεικτικά στοιχεία, ανέρχεται σε ποσοστό 20%».

 

Η απόφαση

Οι αρεοπαγίτες του Α2 Πολιτικού Τμήματος αναφέρουν ότι το Εφετείο:
«1) υπολόγισε τη μείωση της αξίας του ακινήτου εξαιτίας της ανέγερσης του δευτέρου ορόφου στην επίδικη οικοδομή με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου του, χωρίς να προσδιορίζει την εμπορική αξία αυτού, προκειμένου να μπορεί να κριθεί αν η εμπορική αξία ήταν μεγαλύτερη, μικρότερη ή και ίση με την αντικειμενική, και χωρίς να αιτιολογεί επαρκώς ούτε την επιλογή της αντικειμενικής αξίας, ούτε και πώς αυτή επηρεάζεται ώστε να υφίσταται μείωση λόγω της ανέγερσης του επίδικου δευτέρου ορόφου στην οικοδομή, εν όψει μάλιστα του ότι η αντικειμενική αξία αποτελεί αμάχητο φορολογικό τεκμήριο της αξίας ενός ακινήτου και
2) δέχεται ότι υπήρξε μείωση της αξίας του ακινήτου κατά ποσοστό 20% κατά τρόπο γενικό και αόριστο, χωρίς να αναφέρει οποιοδήποτε προσδιοριστικό στοιχείο της μείωσης αυτής».
Τελικά οι αρεοπαγίτες αναίρεσαν την εφετειακή απόφαση ως προς το σκέλος εκείνο που το ύψος της αποζημίωσης είχε υπολογιστεί με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου του, χωρίς να είχε προσδιοριστεί η εμπορική του αξία. Παράλληλα, η εφετειακή απόφαση αναγκαστικά αναιρέθηκε από τον Αρειο Πάγο και ως προς το κεφάλαιο της χρηματικής ικανοποίησης λόγω της ηθικής βλάβης, ενώ απορρίφθηκαν ως αβάσιμοι και αόριστοι όλοι οι υπόλοιποι ισχυρισμοί του ιδιοκτήτη της αυθαίρετης οικοδομής.